آموزش ویدئویی قواعد کمیسیون ماده صد شهرداری و نحوه لایحه دفاعیه

فیلم معرفی آموزش ویدئویی قواعد کمیسیون ماده 100 شهرداری و نحوه نوشتن لایحه دفاعیه آن:

با مشاهده ویدئوی زیر با سرفصل ها و رئوس مطالب بیان شده در این آموزش ویدئویی 3 ساعته آشنا خواهد شد. این آموزش مورد نیاز هر فردی که با ساخت و ساز و ساختمان و شهرداری سروکار دارد، خواهد بود.

فیلم معرفی بسته آموزش ویدئویی کمیسیون ماده صد و نحوه نگارش لایحه دفاعیه

1- مقدمه

گذر همه سازندگان بنا (99 درصدشان) قبل از اینکه از شهرداری پایانکار بگیرند، به کمیسیون ماده صد خواهد افتاد!

ماده 100 قانون شهرداری، برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی شامل مواردی چون احداث بنای بدون پروانه(مجوز)، تراکم اضافه، عدم ساخت پارکینگ، مستحکم نبودن بنا، رعایت نشدن اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی، تغییر کاربری، همچنین تخلف مهندس ناظر ساختمان و تجاوز به معابر شهر، وضع شده است، به طوری که امروزه با توجه به رونق ساخت و ساز و متناسب با آن افزایش تخلفات ساختمانی، عملیات پلمپ و تخریب بناهای غیرمجاز توسط کمیسیون ماده 100 برای تمامی شهرنشینان به ویژه کسانی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک هستند؛ مقوله ای آشنا است.

این کمیسیون در تمام شهرهای کشور فعال است و نهادی شبه قضائی است.

برای اینکه با نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰ آشنا شوید؛ لازم است که در ابتدا مفاهیم پایه ای و اساسی این کمیسیون را بشناسید تا مطالب برایتان ملموس تر باشد.

با توجه به اینکه در شهرداری مشهد کار کرده ام، در جاهایی که به مصادیق اشاره می کنم قاعدتا مربوط به مصادیق اجرایی در یک کلان شهری مثل مشهد است. به احتمال قوی این رویه مشابه سایر کلان شهرها (تهران، مشهد، تبریز، کرج، شیراز، اصفهان، . . .) باشد.

1-1- فلسفه شکل گیری و اهمیت کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها

اصول اوليه توسعه شهر، تفكيك اراضي و ساخت و ساز بر اساس اصول فني و مبتني بر قوانين و مقررات شهر سازي است. در صورتي كه دو مورد ياد شده بدرستي انجام نشود و اشخاص بدون ضابطه و بر مبناي خواست و سليقه فردي اقدام به تفكيك زمينها و احداث بنا نمايند، مشكلات عديده اي براي شهروندان و دستگاه هاي متولي بوجود خواهد آمد. بنابراین تفکیک (تقسیم اراضی به ابعاد کوچک تر) و ساخت و ساز ضابطه مند و اعمال نظارت های قانونی یک نیاز واقعی بود. کمیسیون ماده صد در همین راستا بوجود آمد.

بنابراین «چهاردیواری اختیاری نیست!».

نکات زیر در خصوص کمیسیون ماده صد وجود دارد:

1. اهرم اجرائی شهرداری در امر نظارت بر ساخت و سازها و جلوگیری از احداث بناهای خلاف مقررات شهرسازی، فنی، بهداشتی و بدون پروانه می باشد.
2. درآمدزا ترین کمیسیون قانونی در کشور (در برخی دوره ها تا 65 درصد درآمد شهرداری برخی کلان شهرها از محل جریمه کمیسیون ماده صد بوده
3. بیشترین جلسات و آراء
4. ارتباط با طیف وسیعی از مردم
5. لطفا این کمیسیون را شوخی نگیرید!

2-1- هدف از تهیه این آموزش

اعضاي کميسيون ها طبق روال و مقرراتي که دارند کارشان را انجام مي دهند اما هدف ما :

1. ارائه اطلاعات دقیق و کامل به افرادی که در سراسر کشور با این کمیسیون سروکار دارند و آشنا نمودن مردم با حقوق خود و ضوابط ملاک عمل در کمیسیون ماده صد. برخی از این افراد: تمام مالکینی که در حال ساخت و ساز هستند، سرمایه گذاران در بخش ساختمان، پیمانکاران ساختمانی، مهندسان، دانشجویان، کارشناسان رسمی دادگستری، وکلا، کاندیداها و منتخبین انتخابات شوراهای اسلامی شهر و روستا، کارشناسان شهرداری ها و استانداری ها،
2. ارائه اطلاعات عمومی در خصوص یکی از تاثیر گذارترین کمیسیون هایی که بر زندگی شهری ایرانیان تاثیر دارد. این آگاهی عمومی باعث می شود هر فردی قبل از اقدام به تخلف ساختمانی، از عواقب کار خویش مطلع باشد و با دیدی روشن تصمیم گیری نماید.
3. آموزش نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده صد و نوشتن دفاعیه
4. آموزش ضوابط و مقررات شهرداری ها و رعایت ضوابط قانونی ساخت و ساز
5. جلوگیری از ضرر و زیان های مالی گسترده به سرمایه های کشور (مهم)

2- ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های آن

از سال 1324 یعنی از حدود 75 سال قبل برای کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه مصوب اقدام به ساخت و ساز کنند، مجازات تعیین شده است! و متن اولیه ماده صد قانون شهرداری ها نیز در سال 1345 مصوب گردید.

1-2- تاریخچه رسیدگی به تخلفات ساختمانی و کمیسیون ماده صد

جالب است بدانید در سال 1324، در ردیف 5 ماده 3 آیین نامه امور خلافی ناظر به ماده 276 قانون مجازات عمومی این طور مصوب می شود: «کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه تصویب شده اقدام به ساختمانی نمایند که مشرف بر معابر عمومی و خیابان باشد به 7 روز تا 10 روز حبس تکدیری و از یکصد تا دویست ریال غرامت محکوم می گردند».

در سال 1334، بر اساس بند 24 ماده 56 قانون شهرداری (مصوب 11/4/1334)، از جمله وظایف شهرداری ها قرار می گیرد: «صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر احداث می شود».

در سال 1345 (مصوب 27/11/1345)، به منظور الزام رعایت بند 24 ماده 56 و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی، «ماده صد» الحاق می شود. متن این ماده عبارت بود از:

«مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند. شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله ماًمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.

تبصره 1– در موارد فوق الذكر كه از لحاظ اصول شهر سازي يا فني يا بهداشتي قلع تاسيسات و بناهاي بدون پروانه يا خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد، كمسيوني مركب از فرماندار يا بخشدار، نماينده دادگستري شهرستان آن حوزه و نماينده انجمن شهر تشكيل و به ذينفع اعلام مي شود كه هر نوع توضيحاتي دارد ظرف ده روز كتبا ارسال و كميسيون تصميم لازم را ضمن تعيين ضرب الاجل مناسب صادر مي نمايد و شهرداري مكلف است مراتب را به مالك ابلاغ نمايد. هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام ننموده، شهرداري راساً اقدام و هزينه عمليات را طبق مقررات آئين نامه اجرايي وصول عوارض از مالك دريافت نمايد.

تبصره 2– اقدامات شهرسازي خارج از محدوده شهرها بايد با موافقت وزارت كشور باشد.»

در سال 1347 بر اساس ماده 26 قانون نوسازی و عمران شهری، دستگاه های دولتی نیز موظف به اخذ پروانه ساخت از شهرداری شدند.

در سال 1352، با اصلاح تبصره 1 ماده صد قانون شهرداریها، بیان شد که در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد،  مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین گردد.

در سال 1356، این ماده صد مجدد اصلاح و 6 تبصره به آن اضافه شد. این اصلاحات عموما در نتیجه تهیه و تصویب طرحهای جامع شهری و وضع ضوابط و مقررات برای توسعه شهرها و همچنین به منظور کنترل ساخت و سازها در محدوده شهرهای بزرگ، به خصوص تهران، انجام شد.

در این تبصره های جدید، وظیفه نظارت بر انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن به مهندسان ناظر محول گردید. همچنین دفاتر اسناد رسمی موظف شدند قبل از انجام هر گونه معامله، گواهی پایان کار یا عدم خلاف ساختمان را ملاحظه نمایند.

در سال 1358، با توجه به اینکه نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی، یکی از محورهای اصلی نارضایتی های عمومی بود، شورای انقلاب اقدام به اصلاح ماده 100 و الحاق 3 تبصره به آن نمود. در اساس این اصلاحیه، کمیسیون ماده صد مجاز گردید، به جای صدور حکم قلع بنا، رای بر اخذ جریمه متخلف صادر نماید.

در سال 1360 وفق بند 2 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 4/11/1360، اشاره صریح به وجود و اعتبار آرای صادره توسط کمیسیون ماده صد، آن را قابل رسیدگی مجدد در دیوان دانسته است.

در طی سالهای 1362 تا 1367، به دنبال ایجاد این شبهه که آرای کمیسیون ماده صد مبتنی بر حکم حاکم شرع نمی باشد و لذا شرعی نیست، فعالیت و رسیدگی کمیسیون های ماده صد به تخلفات ساختمانی متوقف شد و پرونده های مربوط به تخلفات ساختمانی به دادگستری ارسال می گردید. {اینجانب هنگام بررسی سوابق قدیمی املاک، شاهد آرای صادره مرتبط با تخلفات ساختمانی در سربرگ های دادگستری بوده ام}. که در اواخر سال 1367 با تنفیذ مع الواسطه امام خمینی (ره)، مجدد فعالیت کمیسیون های ماده صد در سراسر کشور در حجمی وسیع و گسترده و فراگیر از سر گرفته شد.

2-2- ماده صد قانون شهرداری ها

قانون شهرداریها مفصل است و 111 ماده دارد، و ماده 100 آن (الحاقی 1345.11.27 ) به شرح زیر است:

مالکین اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمایند.

شهرداري می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهاي بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیري نماید.

3-2- تبصره های ذیل ماده صد

تبصره 1– ماده 100-(مصوب 1345.11.27 و اصلاحی 1352.5.17 روزنامه رسمی شماره 6451 مورخ 1346.1.26 و شماره 8338 مورخ 1352.6.12): در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت‌داشته باشد يا بدون پروانه شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيونهايي مركب از نماينده ‌وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح‌مي‌شود كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مي‌نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مهلت مذكور‌كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت مي‌كند ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضي بر‌حسب مورد اتخاذ كند در مواردي كه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي‌كند مكلف است حداكثر ظرف يك‌هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد در غير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد.

در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي‌نمايد. شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند. هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد شهرداري رأساً اقدام كرده و هزينه آن را ‌طبق مقررات آيين‌نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد نمود.

تبصره 2– ماده 100 –(الحاقی 1345.11.27 روزنامه رسمی شماره 645 مورخ 1346.1.26 و اصلاحی 1358.6.27 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران روزنامه رسمی شماره 10088 مورخ 1358.7.19): در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد ،تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد).

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره 3– ماده 100- (الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27 روزنامه رسمی شماره 9566 مورخ 1356.7.30 و شماره 10088 مورخ 1358.7.19): در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند‌ در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا به توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)‌رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر‌اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (‌جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای‌اضافی ایجاد شده بیشتر باشد).

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع‌و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. ‌کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

‌تبصره 4– ماده 100 –(الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27) در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد‌کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به  ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی‌ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، به هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان‌ ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

‌تبصره 5– ماده 100 –(الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27) در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بدون آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع‌استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملات ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته‌پارکینگ باشد صادر نماید مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان‌ساختمان می‌باشد.

‌تبصره 6– ماده 100 –(الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27) در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی‌را بنمایند.

‌در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به‌کمیسیون ارسال نماید.‌در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای‌ماده صد است.

‌تبصره 7 – ماده 100 –(الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27) مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با‌مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات‌فنی را گواهی نمایند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضع منتهی به طرح در‌کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام‌معماری و ساختمانی منعکس نماید.

‌شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت‌موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد‌گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک از جرائد‌کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد‌به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید. مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی‌انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و‌مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

‌در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و ‌در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.

‌تبصره 8 – ماده 100 –(الحاقی 1356.6.8 و اصلاحی 1358.6.27)  دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای نا تمام گواهی عدم‌خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سه بند قید نمایند.

‌در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها (1355.11.24) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه‌خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در‌سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. ‌در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنا جدید حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

‌تبصره 9– ماده 100 –(الحاقی 1358.6.27) ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهرداری‌معاف می‌باشد

‌تبصره 10 – ماده 100 –(الحاقی 1358.6.27) در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت‌به آن رأی اعتراض نماید. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می‌باشند که در صدور رأی‌قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.

‌تبصره 11– ماده 100 –(الحاقی 1358.6.27) آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجرا است. و این ارزش‌معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.

3- انواع تخلفات ساختمانی قابل رسیدگی در کمیسیون ماده صد و شیوه جلوگیری شهرداری

1-3- مفهوم تخلف ساختمانی

هر آنچه که مخالف یا مغایر با پروانه یا بدون رعایت مندرجات پروانه باشد، تخلف ساختمانی محسوب می گردد. تخلف ممکن است از نظر متراژ زیربنا، نوع کاربری، ارتفاع سقف، جابجایی زیربناها و کاربری ها، تفکیک اراضی، عدم رعایت عقب نشینی، عدم استحکام بنا، عدم رعایت مقررات و … باشد.

2-3- تخلفات قابل طرح در کمیسیون

با توجه به تبصره های ذیل ماده صد قانون شهرداری ها این تخلفات قابل طرح در کمیسیون ماده صد می باشد:

1. اضافه بنای زائد بر مساحت پروانه ساختمانی (در کاربری مسکونی، تجارتی، صنعتی و اداری)
2. احداث بنای بدون پروانه، هر چند این بنا جزء تراکم مفید ملک نباشد.
3. عدم احداث یا قابل استفاده نبودن پارکینگ
4. تجاوز به معابر شهری (عدم رعایت عقب نشینی)
5. تغییر کاربری غیر مجاز
6. رعایت نکردن اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی
7. عدم استحکام بنا
8. رعایت نکردن مقررات طرح تفصیلی
9. تفکیک غیر مجاز اراضی

3-3- شهرداری چگونه از تخلفات ساختمانی جلوگیری می کند؟

در ماده صد قانون شهرداریها آمده است:

شهرداري می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهاي بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیري نماید.

در این خصوص چند نکته به شرح زیر وجود دارد:

1. در مورد بناهای در حال احداث بدون پروانه، مامورین شهرداری در واحد مربوط تحت عنوان بازرسان ساختمانی یا مامورین کنترل ساختمانی با گشت زنی مداوم و کسب اطلاعات از حوزه عمل خود، مراتب را به واحد مربوطه گزارش نمایند. نظر به اینکه احداث کنندگان بناها مکلفند همواره یک نسخه تصویر شناسنامه ساختمان را در محل کارگاه نگهداری نمایند بناهای بدون پروانه به آسانی قابل تشخیص است.
2. اخطار کتبی به مالک، پس از دریافت گزارش و اطمينان از وقوع تخلف از ناحيه اشخاص (اعم ازحقيقي ياحقوقي) با امضاء شهردار يا مقام مجاز در شهرداري به مالك متخلف اخطاركتبي داده مي شود. اخطاريه الزاما بايد كتبي و به مالك ابلاغ قانوني شود، و حاوي كليه موارد لازم از جمله، درج نوع تخلف، ضرورت تعطيل كار، راهنمايي مالك براي مراجعه به شهرداري، تعيين مدتي كه ذينفع طي آن مي تواند توضيحات كتبي خود را در مورد علّت تخلف به كميسيون ارسال نمايد، و هدايت او در راستاي اخذ پروانه (درصورت داشتن شرايط لازم).

در این مرحله اگر مالک پس از اخطار کار را تعطیل نمود، برای بناهای احداثی، پرونده تنظیم و به کمیسیون ماده صد ارجاع می گردد.

در صورت عدم توجه به اخطاركتبي، پس از انقضاي مهلت مقرر در اخطاريه مأموران شهرداري با حكم شهردار يا جانشين قانوني وي درمحل حاضر و نسبت به تعطيل كار اقدام و مراتب را با ذكر عمليات انجام شده صورتجلسه مي نمايند. صورتجلسه مذكور را شهرداري طي نامه رسمي به كميسيون ارسال مي نمايد.

3. شهرداری می تواند بدون مراجعه به مقامات قضایی از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود جلوگیری کند. ولی مجاز به تخریب و رفع آثار مستحدثه خلاف پروانه یا بدون رعایت مندرجات پروانه، بدون صدور حکم از ناحیه کمیسیون های ماده صد نمی باشد (منبع: {در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }).
4. به موجب نظریه شماره 795 مورخه 19/2/1378 اداره کل حقوقی و قوانین قوه قضائیه، برای اقدام مامورین شهرداری برای جلوگیری از احداث بنای غیر مجاز به نحوی که در تبصره های ماده صد قانون شهرداری مندرج است، در مواردی که تخلف در زمین محصور باشد برای ورود به آن کسب اجازه رئیس دادگستری محل لازم است (منبع: {در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }).

4- کمیسیون ماده صد

كميسيون ماده صد مرجع صالح رسيدگي و صدور رأي جهت تخلفات ساختماني در محدوده و حريم مصوب شهر مي باشد. در معناي عام وكلي اعضاء كميسيون ماده صد قضاتي هستند كه بر اساس طرح مصوب شهر داوري مي نمايند. اين كميسيون با توجه به عضويت قاضي و به موجب ضميمه شماره يك دستور العمل شماره ( 2) طرح جامع رفع اطاله دادرسی مصوب مورخه 15/11/84 رياست قوه قضائيه در فهرست نهادهاي شبه قضايي قرار دارد.

در این کمیسیون شهرداری نقش شاکی و اعلام کننده تخلف را بر عهده دارد.

1-4- درباره کمیسیون ماده صد

• دارای شخصیت حقوقی مجزا از شهرداری است
• دبیرخانه محل استقرار این کمیسیون در شهرداری قرار دارد

2-4- ترکیب اعضای کمیسیون ماده صد

1. نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
2. یکی از قضات دادگستری به انتخاب قوه قضائیه
3. یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورای اسلامی شهر مربوطه

نماینده شهرداری در این کمیسیون حضور دارد اما حق رای ندارد و فقط به ارائه توضیحات لازم می پردازد.

انتظار نداشته باشید که این کمیسیون خلاف مصالح شهرداری تصمیم بگیرد، هر چند همواره نظر شهرداری تایید نمی گردد.

3-4- زمان و مکان برگزاری کمیسیون

این کمیسیون دارای محل دائمی در یکی از ساختمان های شهرداری است.

زمان جلسات بستگی به تعداد ارجاع پرونده ها، یک یا دو روز در هفته است. با توجه به همه گیری ویروس کرونا ممکن است در زمینه نحوه برگزاری جلسات تغییراتی رخ داده باشد.

4-4- نحوه ارجاع پرونده به کمیسیون

به تقاضای شهرداری در کمیسیون مطرح می شود. یا

در مواقعی که شهرداری از ادامه عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مغایر پروانه جلوگیری می کند، مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مطرح کند، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

از طریق سیستم یکپارچه شهرسازی به صورت تصادفی پرونده ها به کمیسیون ها ارجاع می شوند تا  امکان تبانی و هماهنگی قبل از تشکیل جلسه نباشد.

5-4- مراحل رسیدگی به تخلفات ساختمانی

1- شناسايي تخلف و اعلام به كميسيون توسط شهرداري.

2- تشكيل پرونده، ارجاع پرونده به كميسيون توسط دبيرخانه كميسيون.

3- اعلام موضوع تخلف به مالك (ذينفع) با ذكر اين مطلب كه مي توانند توضيحات (دفاعيات) خود را كتباً حداكثر ظرف ده روز ارسال نمايند توسط دبيرخانه كميسيون.

4- بررسي پرونده و صدور رأي توسط اعضاء كميسيون.

5- ابلاغ قانوني رأي كميسيون اول به مالك يا قائم مقام او، و ذكر اين نكته كه ذينفعان مي توانند از تاريخ ابلاغ رأي حداكثر ظرف ده روز كتباً به آن رأي اعتراض نمايند و پس از گذشت مدت مذكور راي قطعي خواهد شد. بوسيله دبيرخانه كميسيون

6- وصول اعتراض (در صورت اعتراض از طرف مالك يا قائم مقام او و يا شهرداري) و طرح پرونده در كميسيون دوم.

7-  ابلاغ قانوني رأي كميسيون دوم به مالك توسط دبيرخانه كميسيون.

8- اجراي رأي كميسيون توسط شهرداري

6-4- دعوت مالک به جلسه کمیسیون منع قانونی دارد یا خیر؟

منع قانونی ندارد و بهتر است این کار انجام شود. اما قالبا انجام نمی شود مگر در برخی شهرها و هنگامی که برای متقاضی رای قلع صادر شده است.

7-4- موارد عدم صلاحیت کمیسیون

ملک در داخل محدوده و حریم شهر نباشد (مستند: دادنامه شماره {در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }).

5- انواع آراء صادره از کمیسیون و تشریح انواع تخلفات ساختمانی

اجرای آراء صادره کمیسیون ماده صد بر عهده مالک، مالکین یا ذینفعان است. در صورت عدم اجرا از ناحیه آنان، شهرداری مکلف به اجرای رای می باشد. بر اساس تبصره های ماده صد، آراء کمیسیون ممکن است به یک یا چند شکل از طرق زیر باشد:

الف- رای قلع بنا

ب- رای جریمه

ج- رای تبدیل به وضعیت اولیه (عدم موافقت با تغییرات صورت گرفته)

د- ترکیبی از موارد فوق

گاهی نیز کمیسیون فرم قرار صادر می کند که رای نیست، بلکه به عنوان مثال درخواست می کند اطلاعاتی ضمیمه پرونده شود.

1-5- نمونه آراء صادره از کمیسیون ماده صد

چند نمونه آراء صادره از کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد به شرح زیر است.

به امضا و عنوان اعضای کمیسیون دقت نمایید:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

2-5- تشریح تخلف “بدون پروانه”

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

3-5- تشریح تخلف “پیشروی طولی”

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

4-5- تشریح تخلف “طبقه مازاد”

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

5-5- تشریح تخلف “واحد اضافه”

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

6-5- تشریح تخلف “تغییر کاربری”

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

6- نحوه نوشتن دفاعیه کمیسیون ماده صد و اعتراض به رای

بعد از ابلاغ مصادیق تخلفات ساختمانی به شخص ذی نفع، کمیسیون بدوی به وی 10 روز فرصت می دهد که دفاعیات خود را کتبا اعلام نماید.

حال که بحث نوشتن دفاعیه هست، بایستی با شکل و شمایل فرم های کمیسیون ماده صد آشنا شویم

1-6- اخطاریه

در ابتدا اخطاریه ای شبیه به این تصویر برای شما ارسال خواهد شد یا اینکه حضورا به شما  ابلاغ می گردد:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

یا به صورت روشن تر به صورت تصویر زیر:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

2-6- فرم دفاعیه قبل از طرح پرونده در کمیسیون ماده صد

شبیه به چنین فرمی خواهد بود:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

یا به صورت روشن تر:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

3-6- فرم اعتراض به رای بدوی

به صورت تصویر زیر می باشد:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

4-6- برای نوشتن دفاعیه این نکات را رعایت نمایید

هنگام نوشتن لایحه دفاعیه کمیسیون ماده صد توجه به این نکات ضروری می باشد و می توانید از بین این نکات مواردی را انتخاب و در لایحه خویش درج نمایید:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

در اصل برای نوشتن یک دفاعیه خوب لازم است تسلط کافی بر قانون و ضوابط کمیسیون ماده صد و بر شرایط و احوال ملک خویش داشته باشید، به همین دلیل است که در این بسته آموزش ویدئویی، موضوع کمیسیون با جزئیات لازم طرح گردید تا با اشراف بر موضوع، لایحه دفاعیه اختصاصی خود را بنویسید.

5-6- نمونه یک لایحه دفاعیه خوب

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

6-6- ارائه کروکی مناسب برای تصمیم صحیح در کمیسیون

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

7-6- عکس مناسب از وضعیت ملک با توجه به نوع تخلف

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

7- ارزش معاملاتی ساختمان و نحوه محاسبه جریمه ماده صد

1-7- ارزش معاملاتی ساختمان (ضریب اسکلت- K)

توجه شود که ارزش معاملاتی ساختمان (که به آن ضریب اسکلت یا K نیز می گویند) با ارزش معاملاتی املاک یکی نیستند و به جزئیات این اسامی می بایست دقت داشته باشید.

ارزش معاملاتی ساختمان همان است که در تبصره های 2 و 3 و 4 و 11 ماده صد به آن اشاره شده است. ارزش معاملاتی ساختمان قاعدتا به صورت ویژه در مصوبات سالانه شورای شهر در هر شهری تعیین می گردد.

به عنوان مثال به دو مورد مصوبه شورای شهر مشهد در خصوص تعیین ارزش معاملاتی ساختمان توجه نمایید:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

2-7- مبنای تعیین جریمه در تخلفات ساختمانی، ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف است

مبناي تعيين و مطالبه جريمه در تخلفات ساختماني ارزش منطقه اي زمان وقوع تخلف است و اگر شهرداري به موقع اقدام براي وصول جريمه نكرده است نمي توان اشخاص را بر مبناي ارزش منطقه اي پس از وقوع تخلف مخصوصاً اگر شديدتر و بيشتر باشد محكوم نمود و در حقيقت نمي توان زيان عدم مطالبه و اقدام به موقع شهرداري را متوجه اشخاص كرد (منبع در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است).

3-7- نحوه محاسبه حداقل و حداکثر جریمه کمیسیون ماده صد

اگر قرار بر صدور رای جریمه باشد، رقم جریمه ماده صد به صورت دقیق قابل تعیین نیست، زیرا این اعضای کمیسیون هستند که بین حداقل و حداکثر جریمه تعیین شده، رقمی را تعیین می کنند.

وفق تبصره های 2 و 3 و 5، حداقل و حداکثر جریمه به قرار زیر است و کمیسیون نمی تواند خارج از این محدوده مبلغ جریمه را تعیین کند:

1. در املاک با کاربری مسکونی : نیم کا تا سه کا (ارزش معاملاتی ساختمان)
2. در املاک با کاربری تجاری و صنعتی و اداری (غیر مسکونی): دو کا تا چهار کار
3. برای پارکینگ: یک کا تا دو کا
4. برای بدون پروانه یک دهم کا

است.

اجازه بدهید با یک مثال مساله را توضیح دهیم:

{مثال محاسبه جریمه کمیسیون ماده صد: در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

8- اگر کمیسیون رای قلع بنا داد چه کنیم؟

در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام و يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي (حداكثر دو ماه پس از ابلاغ رأي) تعيين مي نمايد، تا مالك خود نسبت به اجراي رأي اقدام كند. شهرداري مكلف است تصميم كميسيون را به مالك ابلاغ كند. اگر مالك در مهلت تعيين شده، اقدام به قلع بنا ننمايد، شهرداري رأساً اقدام كرده و هزينة آن را طبق مقررات آيين نامة اجراي وصول عوارض از مالك دريافت مي نمايد.

شهرداري يا مالك ويا قائم مقام او مي توانند از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز به رأي صادرة كميسيون اول (بدوي) ماده صد اعتراض نمايند. مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته اند. رأي اين كميسيون قطعي است.

نمونه اجرای رای کمیسیون ماده صد (موارد صورتجلسه خواهد شد):

{نمونه اجرای رای کمیسیون ماده صد، در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

1-8- چه تخلفاتی ممکن است منجر به رای قلع بنا شود؟

1. داشتن کسری پارکینگ
2. عدم استحکام بنا
3. مزاحمت و مشرفیت و شکایت همسایگان
4. تجاوز به معبر عمومی (عدم رعایت عقب نشینی معبر)، ولو به میزان خیلی کم

2-8- رای قلع بنا در کمیسیون بدوی

شهرداری و مالک (ذی‌نفع) می توانند ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ رای بدوی، به آن در کمیسیون تجدید نظر ماده صد اعتراض کنند.

اگر رای بدوی قلع بنا بود، طی نامه ای مکتوب از کمیسیون درخواست کنید تا حضورا در جلسه تجدید نظر شرکت نموده و همراه با لایحه دفاعیه مکتوب، درخواست صدور رای جریمه نمایید. توجه نمایید که اگر وکیل مالک هستید، حتما وکالت نامه خود را با خود ببرید.

3-8- رای قلع بنا در کمیسیون تجدید نظر

 

وفق تبصره 10 ماده صد قانون شهرداریها، اعضای کمیسیون تجدید نظر ماده صد افرادی هستند که در رای بدوی شرکت نداشته اند.

اگر در کمیسیون تجدید نظر نیز رای قلع صادر شد، دیگر کاری نمی توان کرد مگر :

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

4-8- اجرای آراء قلع کمیسیون ماده صد

 

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

5-8- اجرای آراء جریمه کمیسیون ماده صد

در تبصره 2 ماده صد:

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع‌ و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. ‌کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

در این مواقع عملا شهرداری درخواست استنکاف خواهد نمود.

اخطاریه استنکاف از اجرای رای به قرار زیر است:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

فرم استنکاف به قرار زیر است:

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

اما اگر رای صادره قلع باشد،….

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

9- دیوان عدالت اداری و نقش آن در آراء قطعی کمیسیون ماده صد

وفق بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوبه 4/11/1385 رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی کمیسیون موضوع ماده صد قانون شهرداری، در صلاحیت و حدود اختیارات دیوان عدالت اداری است.

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

1-9- تنها جایی که می شود بعد از رای قطعی ماده صد به آن مراجعه نمود، کجاست؟

تنها مرجعی که می تواند رای تجدید نظر کمیسیون ماده صد را نقض کند، ….

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

 

2-9- برخی مصادیق آراء دیوان عدالت اداری مرتبط با کمیسیون ماده صد

 

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

10- اصلاح ماده صد قانون شهرداری ها در دستور کار مجلس

در قانون قبلی ماده 100 اعلام شده بود شهرداری می‌تواند از ساخت بناهایی که غیرقانونی و بدون پروانه ساخته می شوند، جلوگیری کند اما در این بخش دو مسئله وجود داشت؛ نخست اینکه از کلمه « می‌تواند» استفاده شده بود و معنایش این بود که اختیاری است؛ مسئله دیگر این بود که مشخص نبود چطور باید برای جلوگیری اقدام کند.

در اصلاحات صورت گرفته این دو مسئله و ابهام حل شده است؛ بر این اساس شهرداری‌ها مکلف شده‌اند جلوی هرگونه ساخت و ساز اعم از عمرانی یا ساختمانی را بگیرند، در اصلاحات صورت گرفته «عمرانی» هم اضافه شده زیرا پیش از این فقط تخلفات مربوط به بنا مدنظر بود و اکنون عملیات‌های عمرانی مانند راه‌سازی، مترو، فاضلاب، تغییرات تأسیسات، احداث دکل و غیره نیز در این بخش می گنجد.

اصلاحات صورت گرفته (که شامل تفکیک اراضی هم می‌شود) بسیار محکم است و مقرر شده مأموران شهرداری‌ها آموزش ببینند و توسط دادستان ….

{در ویدئو و فایلهای این بسته آموزشی، ارائه شده است. }

—————————————————————————————————————–

لینک سایر نوشته های «مشاورین اطمینان شرق» که مرتبط با کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها است به قرار زیر است:

 

• سوال و جواب های صریح و بی پرده در خصوص کمیسیون ماده صد
• نگارش لایحه دفاعیه کمیسیون ماده 100 و مشاوره آن برای سراسر کشور
• کمیسیون ماده صد شهرداری ها به صورت کاربردی
• طرح اصلاح قانون ماده صد شهرداریها
• محاسبه آنلاین جریمه کمیسیون ماده صد (تخلفات ساخته شده در سال 1399 در شهر مشهد)

طرح سوال و ارتباط با مدرس این دوره

هر گونه سوال در خصوص کمیسیون ماده صد را در بخش نظرات این بسته آموزشی ویدئویی مطرح نمایید، به آن پاسخ خواهیم داد. ضمنا از طریق ایتا یا سروش به شماره 09155136129 نیز امکان ارتباط با مدرس این دوره (سید مجتبی فرشچی) و طرح سوالات و پیشنهادات و انتقادات فراهم است.